福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

閩價(jià)服[2010]267號(hào)

各市、縣（區(qū)）物價(jià)局、建設(shè)局（房管局）：

 　現(xiàn)將《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

      
    　　　　　　　　　　　　　福建省物價(jià)局　 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

     　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年六月二十八日

福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一條  為規(guī)范我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家發(fā)改委、原建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)，具有法定物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理與服務(wù)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條  政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

第五條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

第六條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策、分級(jí)管理。省政府價(jià)格主管部門會(huì)同省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。市、縣、區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第七條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅（不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制形式，由市、縣政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、類型、硬件設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，經(jīng)成本監(jiān)審后，統(tǒng)一制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。

新建住宅的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會(huì)的，如服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿前一個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置進(jìn)行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍提供不低于原先質(zhì)量的服務(wù)，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“雙過半業(yè)主”）提出異議的，可繼續(xù)適用原服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)重新約定。

合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)，如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商重新約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第九條  實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，采取包干制形式，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十一條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。

物業(yè)服務(wù)成本按照國家發(fā)改委、原建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》規(guī)定，由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十二條  新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同時(shí)在物業(yè)銷售時(shí)應(yīng)明示臨時(shí)管理規(guī)約并予以說明，對(duì)物業(yè)買受人遵守臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)予以書面承諾。

第十三條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：業(yè)主自用的向業(yè)主收??；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收??；公共使用的由業(yè)主按實(shí)分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。開發(fā)建設(shè)單位在房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述約定的內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費(fèi)用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十四條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積（不含與住宅配套的附屬間面積）收取。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)暫按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。尚未出售的，按房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的房屋權(quán)屬登記面積收取。

第十五條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位售房時(shí)承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條  物業(yè)已交付買受人，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備或未交付使用的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下浮。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體浮動(dòng)辦法由市、縣政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與下浮后實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差額部分由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十七條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，已成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算至產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月止。

第十八條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時(shí)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢。

第十九條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)方式經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十條  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）等規(guī)定，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與經(jīng)營的，按雙方合同約定處理。

第二十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。

第二十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一時(shí)間交付且同一使用性質(zhì)和同一類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價(jià)格歧視。

第二十四條　各級(jí)政府價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管，認(rèn)真組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)成本監(jiān)審工作，同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)配合價(jià)格部門開展工作。

第二十五條  各級(jí)政府價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)主體合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。

第二十六條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)展改革委、原建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，做好明碼標(biāo)價(jià)工作。

第二十七條  價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門按職能分工分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第二十八條  各設(shè)區(qū)市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

第二十九條　本辦法由省物價(jià)局和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十條  本辦法自2010年8月1日起執(zhí)行?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（閩價(jià)房[2007]31號(hào)）同時(shí)廢止。