福建省物業(yè)管理條例

《福建省物業(yè)管理條例》已由福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議于2006年9月28日通過，現(xiàn)予公布，自2007年1月1日起施行。

                                                          福建省人民代表大會常務(wù)委員會

                                                               2006年9月29日 

   第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。 
   第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 
   第三條 物業(yè)管理推行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。 
   第四條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 
   縣級以上地方人民政府其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。 
   鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督。居民    委員會（社區(qū)居民委員會）根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 

   第五條 鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，公布物業(yè)服務(wù)收費價格行情，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

   第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 
   一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 
   一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 
   第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。 
   分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 
   已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 
   第八條 建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。但對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域，當?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后，經(jīng)其確認無異議的，不再重新劃分。 
   需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，按照本條例第    七條的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。 
   第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未提交書面報告或者建設(shè)單位已不存在的，業(yè)主可以以書面形式向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的請求。 
   縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者城市街道辦事處組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），并確定籌備組召集人。 
   籌備組由業(yè)主代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表五至十一人組成，可以邀請建設(shè)單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。
   第十條 籌備組應(yīng)當做好下列籌備工作： 
   （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； 
   （二）草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》和《業(yè)主委員會章程》； 
   （三）確定首次業(yè)主大會會議投票權(quán)數(shù)的方法； 
   （四）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； 
   （五）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和產(chǎn)生辦法；（六）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人； 
   （七）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 
   前款規(guī)定的第（一）至（六）項內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當予以復(fù)核。 
   第十一條 籌備組應(yīng)當自組成之日起三十日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成。 
   業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會每屆任期三年。 
   業(yè)主大會可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)督委員會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和業(yè)主公約的約定，行使對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)。 
   第十二條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，可以按照以下方式確定： 
   （一）以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定； 
   （二）以住宅套數(shù)一套計一個投票權(quán)數(shù)確定； 
   （三）以建筑面積一平方米計一個投票權(quán)數(shù)確定。 
   以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的，具體按照以下標準計算： 
   （一）住宅物業(yè)一套計二十個投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計算，但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十； 
   （二）非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計二十個投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計算。 
   物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)確定。 
   第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會會議。 
   第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 
   業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時間、地點、議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會（社區(qū)居民委員會）。 
   有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： 
   （一）百分之二十以上業(yè)主提議的； 
   （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 
   （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。 
   第十五條 經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會的組成、補選和換屆等事項作出規(guī)定。 
   第十六條 經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用、維護、管理物業(yè)等事項以及處理相鄰關(guān)系的共同約定，對全體業(yè)主具有約束力，包括以下主要內(nèi)容： 
   （一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求； 
   （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)； 
   （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用； 
   （四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當共同遵守的行為準則； 
   （五）物業(yè)管理爭議的處理方式； 
   （六）違反業(yè)主公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。 
   第十七條 經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主委員會章程，應(yīng)當就業(yè)主委員會議事規(guī)則、委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法、相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項作出規(guī)定。 
   第十八條 經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)當依法維護業(yè)主合法權(quán)益，促進小區(qū)和諧。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： 
   （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 
   （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 
   （三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系； 
   （四）督促業(yè)主履行業(yè)主公約、交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 
   （五）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進行訴訟； 
   （六）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機構(gòu)開設(shè)專項維修資金專戶，并按照法律、法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定使用和管理； 
   （七）審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報告； 
   （八）就全體業(yè)主共有的房產(chǎn)，辦理登記手續(xù)； 
   （九）定期公布財務(wù)收支情況； 
   （十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 
   第十九條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主委員會提供下列資料： 
   （一）竣工總平面圖； 
   （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； 
   （三）配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 
   （四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)清單； 
   （五）物業(yè)管理所需的其他資料。 
   第二十條 業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費。
   業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 
   第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案： 
   （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定； 
   （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； 
   （三）業(yè)主公約； 
   （四）業(yè)主委員會章程； 
   （五）業(yè)主委員會委員基本情況。 
   縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用和管理印章。 
   業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，應(yīng)當向備案部門變更備案。 
   第二十二條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。 
   業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過半數(shù)以上同意。 
   第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前二個月內(nèi)，應(yīng)當召開業(yè)主大會進行換屆選舉。 
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組。 
   換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表組成。換屆籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 
   原業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 
   第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
   （一）任期屆滿的； 
   （二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 
   （三）因疾病等原因喪失民事行為能力的； 
   （四）因犯罪被依法限制人身自由的； 
   （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的； 
   （六）不履行業(yè)主法定義務(wù)的； 
   （七）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的； 
   （八）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。 
   業(yè)主委員會委員有前款第（一）至（四）項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定。 
   業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。 
   第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 
   第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，在解散前三十日內(nèi)，城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、物業(yè)管理企業(yè)代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表組成清算組，在縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。 

   第二十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在三十日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 
前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當包括以下主要條款： 
   （一）當事人和物業(yè)的基本情況； 
   （二）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準； 
   （三）物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法； 
   （四）業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)； 
   （五）對物業(yè)服務(wù)投訴的處理； 
   （六）爭議處理方式； 
   （七）雙方約定的其他事項。 
   第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容： 
   （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理； 
   （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理； 
   （三）物業(yè)裝飾裝修管理； 
   （四）物業(yè)檔案資料的管理。 
   業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項。 
   第二十九條 建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當按照房地產(chǎn)行政主管部門提供的示范文本，制定業(yè)主臨時公約，并將業(yè)主臨時公約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 
   建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，違反有關(guān)規(guī)定和侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其重新制定。 
   第三十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)出售合同，應(yīng)將業(yè)主臨時公約、物業(yè)使用說明書以及按規(guī)劃要求建設(shè)的共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為物業(yè)出售合同的附件。 
   首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。 
   第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有： 
   （一）物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房； 
   （二）建設(shè)單位在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施設(shè)備。 
   物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場地使用權(quán)屬全體業(yè)主。 
   前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。 
   第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當做好查驗記錄。發(fā)現(xiàn)材料不齊備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時整改。 
   第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房： 
   （一）建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米； 
   （二）建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。 
   城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，對物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當予以審查。 
   第三十四條 建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。 

   第三十五條 物業(yè)交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位全額承擔(dān)。物業(yè)交付買受人之日起，物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)，雙方另有約定的從其約定。

                               第四章 物業(yè)管理服務(wù) 

   第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。 
   物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定下列事項： 
   （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護； 
   （二）公共綠化的維護； 
   （三）公共區(qū)域的保潔； 
   （四）公共秩序的維護； 
   （五）安全防范的措施； 
   （六）車輛的停放管理； 
   （七）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 
   （八）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理； 
   （九）物業(yè)檔案資料的保管； 
   （十）物業(yè)服務(wù)的收費方式、標準及財務(wù)的監(jiān)督管理； 
   （十一）爭議處理方式； 
   （十二）違約責(zé)任； 
   （十三）其他約定的事項。 
   物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托。 
   第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會（社區(qū)居民委員會）相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安工作。 
   物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 
   第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。 
   一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在三十日前告知對方。 
   業(yè)主委員會接到物業(yè)管理企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后，應(yīng)當在二十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 
   第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的其他必須移交的資料。 
   物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當成立移交小組，負責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)管理企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。 
   第四十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、收費標準與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 
   前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，在其管轄的行政區(qū)域內(nèi)制定統(tǒng)一的指導(dǎo)價，并定期公布。單個物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)具體收費事項、標準，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 
   實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)標準等級、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 
   物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項。 
   業(yè)主應(yīng)當按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。 
   第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，向最終用戶收取有關(guān)費用： 
   （一）業(yè)主自用的向業(yè)主收?。?nbsp;
   （二）物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收??； 
   （三）公共使用的由業(yè)主分攤，按照合同約定收取。 
   供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責(zé)任及有關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 
   前款所列單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。 
   物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 

第五章 物業(yè)的使用與維護 

   第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為： 
   （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)； 
   （二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備； 
   （三）違章搭蓋建筑物、構(gòu)筑物； 
   （四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀； 
   （五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物； 
   （六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營； 
   （七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物； 
   （八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品； 
   （九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音；
   （十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動； 
   （十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 
   第四十三條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，并依法加強監(jiān)督管理。 
   業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。 
   第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止。對違反業(yè)主公約的行為勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會；對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當及時處理。 
   第四十五條 業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)租賃或者買賣合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限及物業(yè)服務(wù)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。 
   第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。 
   業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)收取，并支付代收酬金。收費標準參照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。場地使用費屬于全體業(yè)主所有。 
   物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定對車輛停放收取管理費的，參照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。 
   業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。有收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業(yè)主所有。 
   物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。 
   第四十七條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。 
   專項維修資金的管理和使用應(yīng)當遵循專戶存儲、專款專用、公開透明、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。 
   第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項維修資金由業(yè)主交納，交納時間按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已竣工驗收但滿三年未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位在三個月內(nèi)交納。 
   交納的專項維修資金，在業(yè)主大會成立前，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代管，法定孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管由業(yè)主大會決定。 
   業(yè)主交納的專項維修資金，應(yīng)當專戶存儲、按幢設(shè)賬、核算到戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其專項維修資金賬戶中的剩余部分隨房屋所有權(quán)結(jié)算過戶。 
   第四十九條 首次交納專項維修資金的標準，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點等因素，按照建筑面積確定。具體標準由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。 
   第五十條 使用專項維修資金應(yīng)當具備下列條件： 
   （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿； 
   （二）維修項目符合專項維修資金使用范圍； 
   （三）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會規(guī)定的其他條件。 
   第五十一條 專項維修資金使用報告由相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會提出。 
   物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，業(yè)主大會成立前，經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)二分之一以上業(yè)主通過；業(yè)主大會成立后，按照業(yè)主大會依法通過的使用方案執(zhí)行；屬緊急情況的，可以由業(yè)主委員會決定。 
   專項維修資金的使用接受業(yè)主監(jiān)督委員會和有關(guān)行政部門的監(jiān)督。 
   代管專項維修資金的單位，應(yīng)當定期公布專項維修資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。 
   第五十二條 專項維修資金收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法，由省人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財政部門擬定，報省人民政府批準后執(zhí)行。 
   第五十三條 物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位依法負責(zé)維修。 
   第五十四條 物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，其他業(yè)主應(yīng)當給予配合。相關(guān)業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者直接按照業(yè)主公約的約定，可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。 
   發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時通知業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主，組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，維修費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。 
   物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當進行維修養(yǎng)護。經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門督促限期改正，仍未進行維修養(yǎng)護的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織代為實施，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。 
   第五十五條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理制度。對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時答復(fù)投訴人；屬于其他部門職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場或者在受理后五日內(nèi)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。 
   第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)管理爭議的，當事人雙方可以協(xié)商解決；可以向基層人民調(diào)解委員會申請調(diào)解；也可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院提起訴訟。 

第六章 法律責(zé)任 

   第五十七條 違反本條例第九條規(guī)定,建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提出書面報告和相關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，對建設(shè)單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。 
   第五十八條 違反本條例第二十一條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 
   第五十九條 違反本條例第二十四條第三款規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對業(yè)主委員會相關(guān)責(zé)任人予以通報批評，并處以五百元以上五千元以下的罰款；造成財物毀壞、滅失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。 
   第六十條 違反本條例第三十三條規(guī)定,建設(shè)單位未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。 
   逾期無法提供物業(yè)管理用房的，責(zé)令建設(shè)單位按該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)銷售平均價格向全體業(yè)主交納規(guī)定面積的物業(yè)管理用房等價房款，并存入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金專戶。 
   第六十一條 違反本條例第三十七條第二款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好安全防范工作，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 
   第六十二條 違反本條例第三十八條規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令即時改正。 
   第六十三條 違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)管理企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。 
   第六十四條 違反本條例第四十二條規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，按下列規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當依法予以賠償： 
   （一）侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、公共場地的，對個人處以五百元以上五千元以下的罰款，對單位處以三千元以上三萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，對個人處以五千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以三萬元以上十萬元以下的罰款； 
   （二）損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備的，對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以一萬元以上五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，對個人處以一萬元以上五萬元以下的罰款，對單位處以五萬元以上十萬元以下的罰款。 
   違反本條例第四十二條第（七）項規(guī)定的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴重的，并處以五十元以上五百元以下的罰款。 
   第六十五條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 
   第六十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，對業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，因為沒有報告造成嚴重后果的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。 
   第六十七條 房地產(chǎn)行政主管部門和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，并對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： 
   （一）不按規(guī)定組織成立業(yè)主大會籌備組的； 
   （二）非法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的； 
   （三）對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不及時處理或者不予查處的； 
   （四）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的其他行為的。 
   第六十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。 

第七章 附則 

   第六十九條 本條例自2007年1月1日起施行。