人民日報：物業(yè)收費亂根源何在

●業(yè)主自治組織缺位

●物業(yè)與業(yè)主關系錯位

《 人民日報 》( 2015年09月15日 15 版)

隨著我國城市化快速發(fā)展和居民維權意識的不斷提高，加之物業(yè)服務本身存在的不足，物業(yè)服務收費已經(jīng)成為比較突出的社會問題，關于物業(yè)收費亂的投訴迅速增加。以山西省太原市為例，據(jù)統(tǒng)計，2013年太原市物價局受理物業(yè)與停車收費方面的投訴1118件，占全年投訴數(shù)量的75.3%，其中物業(yè)、停車收費方面的投訴分別比上年增加90%與68%。物業(yè)收費亂成為影響居民幸福安居、制約物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的難題，亟待解決。

近年來對物業(yè)服務企業(yè)的投訴主要有以下幾個方面：

一是對前期物業(yè)服務收費標準不認同。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的很多矛盾都集中在前期物業(yè)管理階段。前期物業(yè)管理指在業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。由于前期物業(yè)服務收費標準由開發(fā)商確定，這一階段業(yè)主自治組織業(yè)主委員會天然缺位，物業(yè)服務過程中缺少有效監(jiān)督主體，部分物業(yè)服務企業(yè)存在重收費輕服務現(xiàn)象，物業(yè)服務質量、收費標準難以得到業(yè)主認同。

二是物業(yè)服務收費標準調(diào)價不規(guī)范。有的物業(yè)服務企業(yè)受成本上升的壓力以及經(jīng)濟利益的驅動，無視收費政策法規(guī)，無視業(yè)主意見，隨意調(diào)整服務收費標準，甚至自立項目、自定標準，導致業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾增加。

三是物業(yè)服務收費范圍不明確。有的物業(yè)服務企業(yè)單方面制定車輛停放收費、裝修服務收費、電梯運行服務收費及裝修押金標準，有的代收供水、供電、供氣、供熱等收費時向業(yè)主額外收取費用，甚至私自變更公共部位用途，設立停車位收費牟利。

 分析物業(yè)收費亂問題的根源，表面上看是物業(yè)服務收費政策相對滯后、物業(yè)服務收費項目不明確，但根本原因在于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主地位不對等，代表業(yè)主維護其利益、監(jiān)督物業(yè)服務管理運營的業(yè)主自治組織缺位，物業(yè)服務企業(yè)與服務小區(qū)業(yè)主溝通交流渠道缺失所致。

從物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系看，分別是特殊商品——勞務與服務的供應方與消費方，二者應是被雇傭與雇傭關系。由于消費物業(yè)服務的是整個小區(qū)居民，決定了物業(yè)服務企業(yè)的雇主是全體業(yè)主。應由業(yè)主委員會代表業(yè)主、物業(yè)使用人，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，維護業(yè)主利益。但目前的實際情況是，業(yè)主委員會成立比例低，作用發(fā)揮不到位，導致物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的地位不對等，關系倒置甚至對立，并由此產(chǎn)生一系列問題。物業(yè)服務企業(yè)往往以管理者自居，無視業(yè)主意見，態(tài)度強硬，隨意調(diào)整收費項目和收費標準，或采取捆綁收費等方式強制收費，導致居民關于物業(yè)收費亂的投訴居高不下。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺，當其提供的服務不符合業(yè)主的意愿、業(yè)主不滿意時，業(yè)主常以拒交物業(yè)費為反制手段，在物業(yè)服務企業(yè)采取強制收費時，又常常會引起糾紛甚至群體事件。