美國(guó)公寓的物業(yè)叫做COMMON-CHARGES,意思是公共收費(fèi),或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國(guó)內(nèi)的制度相比較,美國(guó)公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國(guó)內(nèi)有諸多不同。
開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)
美國(guó)政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度,政府關(guān)心的是國(guó)家的財(cái)政收入,因而只制定購(gòu)買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn),新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。
每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書,內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn),開發(fā)商就不能改變其中的任何條例,如要改變,必須由律師書寫更改報(bào)告(am endment),得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。
對(duì)買房的消費(fèi)者來說,OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購(gòu)房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的,而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以,為了吸引大家購(gòu)房,開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
一般來說,開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算,來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少,然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓,該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上,共60余層175個(gè)單元,48個(gè)儲(chǔ)藏室,42個(gè)酒庫,每年的物業(yè)費(fèi)預(yù)算是1769597美元,也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費(fèi)中包括13項(xiàng)基本開支。
這13項(xiàng)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明,例如員工薪水福利一項(xiàng)中列出,該公寓雇用一名需要免費(fèi)配給一套入住單元的經(jīng)理,他的周薪為961.54美元;一名維修工,周薪727.61美元;十二名警衛(wèi)、清潔工,他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)28851美元;醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費(fèi)用117853美元,總共合計(jì)745031美元。該公寓的人工開支745031美元,占了一年物業(yè)費(fèi)的42%,有些驚人!
眾所周知,美國(guó)的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說,美國(guó)大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%,消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。
按照這些明細(xì)核算下來,該公寓874平方(相當(dāng)于80平方米)的單元,每月的物業(yè)費(fèi)就是732.10美元,而1588平方就是1443.69美元,這在紐約,也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費(fèi)。之所以以此為例,是因?yàn)榇宋飿I(yè)費(fèi)的構(gòu)成比例是有代表性的。
管理公司收費(fèi)
物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一,而且這也是質(zhì)量管理公司的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
通常在公寓的OFFERING PLAN中,已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤,就是說,從開發(fā)商賣出第一套單元開始,整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi),沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付,一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。
在美國(guó)也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年,她來問是否可交一年物業(yè)費(fèi),公司同意了,但要求她寫12張支票(每月一張)放在管理公司,在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢?第一,這樣做不符合年終財(cái)會(huì)審計(jì)。第二,要付她銀行利息,計(jì)算十分麻煩。
月月收物業(yè)費(fèi),從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是省錢
在美國(guó),開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始,一般有效期為一年或兩年,以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況,由業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行一些調(diào)整,業(yè)主委員會(huì)重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司,幫助業(yè)主省錢理財(cái)。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧,由開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)預(yù)算中,包括了一套提供給管理人居住的單元,這套單元一年要耗費(fèi)眾人的物業(yè)費(fèi)128313美元。不過一年后,公寓業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)取消管理人居住的單元,將這套單元出租,這樣一來,不僅每年能省下128313美元,相反可以增加公共基金,為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。
出現(xiàn)新合同制定的變更的情況,預(yù)算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品,就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同,例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng),這些合同費(fèi)不一定合理,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司,進(jìn)行比價(jià),簽署新的合同。
我在紐約管理的一幢商業(yè)大樓,原簽署的消防系統(tǒng)年保修費(fèi)達(dá)12000美元,一年之后,與業(yè)主委員會(huì)一起尋找新的專業(yè)消防保養(yǎng)公司,年服務(wù)費(fèi)只有8000美元,而且比上一家服務(wù)更好。這樣我們當(dāng)然重新做了選擇。
在美國(guó)也有很多人怕買公寓,因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)年年漲,美國(guó)管理混亂的公寓也很多,《紐約時(shí)報(bào)》等地方報(bào)刊及華文報(bào)紙就經(jīng)??情_發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主沖突的故事。比如2006年1月8日,紐約三大華文報(bào)紙刊登,中華大廈120名業(yè)主在大會(huì)上狂轟管理公司與業(yè)主委員會(huì)主席,要求業(yè)主委員會(huì)主席下臺(tái),理由是年終的財(cái)務(wù)報(bào)告的支出費(fèi)用不清。
我個(gè)我認(rèn)為,這些混亂的故事并不是管理制度問題,其中99%是管理公司與業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個(gè)角度說,業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財(cái)務(wù)報(bào)告開支不清,若提及明年要漲物業(yè)費(fèi),個(gè)個(gè)業(yè)主會(huì)伸長(zhǎng)脖子問,誰動(dòng)用了我的物業(yè)費(fèi)?為什么?