良好的承接驗(yàn)收造就成功的物業(yè)管理

欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2015-08-07
       摘要 : 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的頒布實(shí)施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑，明確了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向。條例為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了七項(xiàng)根本的制度，對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實(shí)踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗(yàn)收制度。本文從承接驗(yàn)收的概念入手，論述了物業(yè)管理企業(yè)如何在工作中與業(yè)主、開發(fā)企業(yè)做好承接驗(yàn)收工作。

       《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑，明確了我們的發(fā)展方向。條例為我們行業(yè)的發(fā)展提供的七項(xiàng)根本的制度，筆者認(rèn)為對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實(shí)踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗(yàn)收制度。

       通常與物業(yè)管理相關(guān)的樓宇驗(yàn)收有三次，第一次是工程竣工驗(yàn)收，第二次是我們所謂的承接驗(yàn)收，第三次是對業(yè)主交房時的交房驗(yàn)收。而在這三次驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)所扮演的角色及其重要性是不一樣的?？⒐を?yàn)收的主體是開發(fā)建設(shè)單位，側(cè)重于樓宇主體、基礎(chǔ)的檢查，通常輕易為物業(yè)管理企業(yè)所忽視。但其實(shí)竣工驗(yàn)收應(yīng)該作為物業(yè)管理企業(yè)前期介入的工作項(xiàng)目之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該主動參與并協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位驗(yàn)收。通過竣工驗(yàn)收達(dá)到對項(xiàng)目主體、基礎(chǔ)的建設(shè)情況的熟悉及對工程質(zhì)量做到心中有數(shù)。對業(yè)主的交房驗(yàn)收，其主體是開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主。但我認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)也不應(yīng)該泰然置身事外，而應(yīng)該積極地與開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行有效的溝通，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真對待，發(fā)現(xiàn)問題立即解決。相對于以上兩種類型的驗(yàn)收而言，承接驗(yàn)收則無可置疑地以物業(yè)管理企業(yè)為主體。良好的承接驗(yàn)收將為成功的物業(yè)管理奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

一、承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主對物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的全面檢查驗(yàn)收

       物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收是贏得業(yè)主信任的第一項(xiàng)重要工作。我們知道，前期物業(yè)管理有一個重要的特征，那就是業(yè)主無法參與選聘物業(yè)管理企業(yè)的過程，而是由開發(fā)建設(shè)單位代替業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，由于目前物業(yè)管理市場的不成熟，而且物業(yè)管理招投標(biāo)制度貫徹落實(shí)不到位，則有可能使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理企業(yè)的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業(yè)管理過程中小事化大，一些本可避免的矛盾和糾紛的產(chǎn)生成為必然。物業(yè)管理若欲贏得業(yè)主的信任，就必須在實(shí)際工作中切實(shí)地以保障業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，逐步培養(yǎng)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的信任。而業(yè)主無法參與但又非常重要的承接驗(yàn)收便是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主表明態(tài)度的最好時機(jī)。

       以保障業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)真做好承接驗(yàn)收工作。從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來看，業(yè)主在收房時普遍由于專業(yè)知識的缺乏或時間緊迫或意識不到位等原因，往往在收房時只會對自己的專有部分做粗略的檢查和驗(yàn)收，而很少有人會關(guān)注整個物業(yè)的公共部位及共用的設(shè)施設(shè)備。一些存在的問題可能因?yàn)闃I(yè)主的大意而忽視，但這種忽視肯定是暫時的。我們常說住宅與酒店的最大區(qū)別就在于: 我們住酒店一般都是短暫的一兩天，對于酒店里的任何問題，只要不影響我們短暫的住宿，可能都會為我們所容忍。而住宅則完全不一樣，很多人是傾其上半生的積蓄買房度過下半生，換誰都會對其中任何細(xì)節(jié)斤斤計較。即便是因?yàn)闃I(yè)主的專業(yè)知識缺乏暫時發(fā)現(xiàn)不了的問題在以后的長期使用過程中亦會逐步暴露。作為管理者，物業(yè)管理企業(yè)是代表全體業(yè)主在入住前進(jìn)行承接驗(yàn)收，認(rèn)真做好驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)不可推卸的責(zé)任和應(yīng)盡的義務(wù)。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位正確熟悉、面對承接驗(yàn)收

       開發(fā)建設(shè)單位對承接驗(yàn)收的熟悉往往決定承接驗(yàn)收工作的成敗。因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)單位對承接驗(yàn)收的正確熟悉會使驗(yàn)收工作得以順利開展，非凡是開發(fā)建設(shè)單位對承接驗(yàn)收的重視將使驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題得以妥善解決。在實(shí)際工作中承接驗(yàn)收的開展并不理想，很多開發(fā)建設(shè)單位由于沒有正確的熟悉難以認(rèn)真面對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的規(guī)范的承接驗(yàn)收，甚至惡意干擾。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為已經(jīng)順利通過竣工驗(yàn)收而沒有必要再做承接驗(yàn)收，或是對物業(yè)管理企業(yè)細(xì)致入微的逐項(xiàng)檢查難以理解，甚至覺得物業(yè)管理企業(yè)有意為難。

       事實(shí)上，作為物業(yè)管理企業(yè)我們通常所關(guān)注的承接驗(yàn)收應(yīng)該是物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備。至于開發(fā)建設(shè)單位對專有部分的驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該不折不扣地站在業(yè)主的立場上督促開發(fā)建設(shè)單位為他們仔細(xì)檢查，從地面、墻面、頂面，開關(guān)、插座逐個試電，所有五金件的檢查，通水通球?qū)嶒?yàn)、打壓，櫥衛(wèi)閉水等工作，多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位對此極不以為然。所以擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的首要問題是如何引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位正確熟悉、面對驗(yàn)收工作，并妥善處理驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，盡量減少業(yè)主收房時可能存在的瑕疵。

       物業(yè)管理企業(yè)對公共部位、共有設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)日后正常開展物業(yè)管理工作之必須，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)工作的重點(diǎn)在共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。假如共有設(shè)施設(shè)備本身存在缺陷或因?yàn)槠渌虿荒苷Ｍ度?，勢必直接?dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法正常開展管理工作，無法正常地為業(yè)主提供服務(wù)，更談不上為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的讓業(yè)主滿足的服務(wù)。另一方面，共用設(shè)施設(shè)備的缺陷必將導(dǎo)致[FS:PAGE]物業(yè)管理企業(yè)管理上不可控制的因素增加，輕則增加管理成本，重則引發(fā)管理責(zé)任事故，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)造成直接經(jīng)濟(jì)損失甚至難以彌補(bǔ)的安全責(zé)任事故，其后果無法預(yù)料。

三、承接驗(yàn)收最理想的結(jié)果: 業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)三贏

       業(yè)主的根本利益得到保障。在物業(yè)管理企業(yè)全面、認(rèn)真、負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收并得到開發(fā)建設(shè)單位的積極配合整改后，業(yè)主房屋存在的若干問題在收房前得到及時的處理，毫無疑問為業(yè)主日后順利地裝修入住奠定良好的基礎(chǔ)，減少了許多不必要的麻煩。此謂“一贏”。

       開發(fā)建設(shè)單位的美譽(yù)度和品牌形象得到提升。許多工程質(zhì)量方面的問題，即便是因?yàn)闃I(yè)主缺乏相應(yīng)專業(yè)知識短期內(nèi)可能不會發(fā)現(xiàn)，但長期的入住后必然會逐步暴露，業(yè)主肯定會向開發(fā)建設(shè)單位要個說法。開發(fā)建設(shè)單位無理由回避而必須面對，不但要費(fèi)力解決問題，而且若干問題的暴露會給業(yè)主造成對開發(fā)建設(shè)單位的不信任，其直接后果就是美譽(yù)度的下降。開發(fā)建設(shè)單位可謂“賠了夫人又折兵”。反之，若能在交房前積極配合物業(yè)管理企業(yè)做好承接驗(yàn)收，屆時交到業(yè)主手里的是無可挑剔的放心房，則開發(fā)建設(shè)單位的美譽(yù)度及品牌形象自然得到提升。此謂“二贏”。

       物業(yè)管理企業(yè)的后續(xù)管理工作得以順利開展。交房后面對業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的種種問題，物業(yè)管理企業(yè)無法簡單的對業(yè)主解釋問題的產(chǎn)生皆為開發(fā)建設(shè)單位之過。況且目前普遍存在的建管不分的局面無法讓業(yè)主不把物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位混為一談。眾多問題無法及時解決必然造成業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的抱怨和失望，盡管有些問題物業(yè)管理企業(yè)確實(shí)是替開發(fā)建設(shè)單位受過。究竟冤還是不冤？難以一概而論。若謂之冤，問題確實(shí)是開發(fā)建設(shè)單位造成的，但物業(yè)管理企業(yè)成了替罪羊。若謂之不冤，物業(yè)管理企業(yè)未按 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 開展規(guī)范的承接驗(yàn)收，消極的不作為，受過則理所當(dāng)然。反之，在認(rèn)真負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收后，盡可能地把問題處理于業(yè)主收房前，業(yè)主入住后問題少了，物業(yè)管理企業(yè)工作自然輕松，矛盾糾紛自然減少。物業(yè)管理企業(yè)才有可能、有時間在如何提高服務(wù)品質(zhì)方面下工夫，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿足度自然提高。此謂“三贏”。

       良好的承接驗(yàn)收使物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主達(dá)到“三贏”的理想境地，造就了成功的物業(yè)管理，何樂而不為之？