物業(yè)和業(yè)主都要成熟起來

                                    物業(yè)和業(yè)主都要成熟起來
    物業(yè)管理因其性質(zhì)決定，無疑是最具市場化特征的行當(dāng)之一。

物業(yè)管理因其性質(zhì)決定，無疑是最具市場化特征的行當(dāng)之一。

所謂物業(yè)管理，依照我國物業(yè)管理?xiàng)l例，是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”

首先，由誰管、怎么管是物業(yè)公司與業(yè)主雙向選擇的結(jié)果；其次，日常管理也不是由物業(yè)公司一方完成，而是由物業(yè)公司與業(yè)主委員會雙方來完成。自然，管理效果也是由物業(yè)公司與業(yè)主委員會包括業(yè)主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當(dāng)，都會影響物業(yè)擁有者的工作生活及環(huán)境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區(qū)尤其如此。因?yàn)?，現(xiàn)如今，生活小區(qū)的許多居民住的都是公寓——高層或低層樓房，也就是說，其物業(yè)許多是共有的，屬公共物產(chǎn)，從某種程度上說大家是共存共生的。

業(yè)主與物業(yè)公司，實(shí)際上是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主將自己的物產(chǎn)委托給物業(yè)公司來管理，這是產(chǎn)權(quán)人對物產(chǎn)的一種處置權(quán)。但不是讓管家管，自己就什么都不管了。業(yè)主委員會包括業(yè)主，有責(zé)任督促、協(xié)助管家管好自己及大家的物業(yè)。

對上述特點(diǎn)，目前我國許多物業(yè)公司及小區(qū)居民仍缺乏足夠的認(rèn)識。最明顯的誤區(qū)是：物業(yè)公司認(rèn)為我就是來管業(yè)主的而缺少服務(wù)意識；而業(yè)主則認(rèn)為我就是享受服務(wù)的而缺少參與管理、監(jiān)督管理的意識，缺少公共意識、責(zé)任意識。這種認(rèn)識上的誤區(qū)以及對雙方責(zé)權(quán)利的模糊認(rèn)識，加之相關(guān)制度的缺失及職業(yè)素養(yǎng)、個人素養(yǎng)的欠缺，就帶來許多問題，產(chǎn)生許多矛盾。

物業(yè)公司方面，不尊重業(yè)主權(quán)利，擺不正自身位置，管理特別是收費(fèi)管理缺乏公開透明；只注重贏利，忽視自身管理服務(wù)方面存在的問題，如人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識和技能不強(qiáng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平低下等，不能按照合同工要求為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

業(yè)主方面，業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，部分業(yè)主習(xí)慣于過去的“無償福利型”服務(wù)，缺乏“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，致使物業(yè)企業(yè)生存困難，服務(wù)難以為繼；有些業(yè)主將違章建筑、治安問題、垃圾費(fèi)收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物業(yè)管理方面的問題也完全歸罪于物業(yè)公司，而不知或無視物業(yè)公司無行政執(zhí)法權(quán)的事實(shí)；有的業(yè)主將前期開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)遺留的配套設(shè)施、房屋質(zhì)量等“先天不足”帶來的后遺癥等問題也視為物業(yè)管理問題，并以此為由少繳費(fèi)或不繳費(fèi)等。

許多小區(qū)未成立業(yè)主委員會，一些成立業(yè)主委員會的也未履行相應(yīng)責(zé)任，甚至有的借此謀利，等等。業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證、設(shè)施收益權(quán)屬模糊、業(yè)主委員會無社團(tuán)法人地位等問題，也時(shí)常困擾著住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

由上述問題造成的業(yè)主與物業(yè)公司的種種糾紛、業(yè)主與業(yè)主委員會的糾紛不時(shí)在現(xiàn)實(shí)生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物業(yè)公司起，我國的物業(yè)管理發(fā)展已有30多年的時(shí)間，而國外發(fā)達(dá)國家已有100多年。物業(yè)管理實(shí)際上考驗(yàn)的不僅是物業(yè)公司的水平，更是對業(yè)主自治能力的檢驗(yàn)。因?yàn)?，選擇不選擇物業(yè)公司、選擇什么樣的物業(yè)公司，業(yè)主是有法律授權(quán)的。所以，好的物業(yè)管理，不僅取決于物業(yè)公司的成熟度，更取決于業(yè)主的成熟度，當(dāng)然也取決于相關(guān)法律的成熟度。